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Investire in Italia: scelte e tendenze degli investitori immobiliari istituzionali

Focus a cura di Michele Arcelloni, Chief Executive Officer – YARD Advisory S.r.l.

 

Qual è l’andamento del mercato degli investimenti immobiliari in Italia?

Nonostante il momento di forte incertezza economica e politica il mercato degli investimenti immobiliari italiano continua a mantenere un trend positivo, sulla falsa riga del 2017.

Il volume delle transazioni per gli immobili corporate nel 2018 ha superato i 5 miliardi di Euro. Questo risultato è in linea con la media degli ultimi 5 anni anche se in contrazione di un 10% rispetto allo stesso periodo del 2017, che era stato un anno particolarmente positivo.

La riduzione degli investimenti non sembra tuttavia dovuta alla mancanza di interesse da parte degli investitori che rimane molto alto, con un volume record di capitali potenzialmente allocabile sul mercato italiano, ma piuttosto alla mancanza di prodotto di qualità adeguata alle richieste.

Nonostante ciò il mercato italiano risulta ancora particolarmente attraente soprattutto per gli investitori stranieri che rappresentano circa il 70 % degli investimenti totali corporate effettuati nel 2018. I principali attori in questo caso provengono da Usa, UK, Germania e Francia.

 

Quali sono le tipologie immobiliari ricercate dagli Investitori?

In questa prima fase del 2018, il settore retail ed il settore uffici sono stati ancora al centro degli obiettivi di investimento, con oltre 3 miliardi di Euro investiti, che rappresentano circa due terzi del totale.

La parte rimanente risulta equidistribuita tra logistica, hotel e investimenti così detti “alternativi” come le RSA, gli student housing e il settore healthcare, che però a dispetto del forte interesse sulla carta, vedono volumi transati ancora piuttosto bassi.

In termini geografici, Milano rimane la città più attraente per gli investimenti, rappresentando quasi il 40% del volume totale degli investimenti, seguita da Roma con circa il 20% del totale.

In un momento di forte incertezza economica e politica, l’avversione al rischio è una componente fondamentale nelle scelte degli investitori. L’interesse quindi si focalizza su prodotti tecnologicamente validi ben posizionati e con ottimi fondamentali riguardo alla capacità di produrre reddito.

Tutto ciò si scontra però con una sostanziale mancanza di prodotto, generando nei pochi casi virtuosi un importante aumento dei prezzi con relativa compressione dei rendimenti attesi.

Questo aspetto genera un mercato a due velocità polarizzato da un lato su prodotti “core” a basso rischio in location centrali principalmente a Milano e Roma e dall’altro su immobili e portafogli problematici con un profilo di rischio più opportunistico, che danno la possibilità di capital gain importanti.

Il resto del mercato e tutto ciò che si posiziona tra i due poli, sia in termini di rischio, sia di localizzazione geografica, sta molto soffrendo, spesso non riuscendo neanche a trovare investitori interessati.

 

Come cambiano le scelte negli investimenti?  Ci sono tipologie e asset class nuove?

Gli investimenti immobiliari risultano in fondo guidati dalla domanda degli utilizzatori, ed è per questo che anche per gli investimenti immobiliari stiamo assistendo ad una profonda mutazione del prodotto negli obiettivi dei grandi investitori istituzionali.

I cambiamenti tecnologici, culturali e demografici hanno un ruolo importante in tutte le fasce di prodotto immobiliare, impattando positivamente sulla diffusione di nuovi modelli di lavoro e di operatori.

Così per gli uffici, l’immobile diventa sempre più importante per la qualità lavorativa del singolo individuo sottolineando la necessità di un miglior equilibrio tra vita lavorativa e vita privata. In questo senso, fenomeni come lo smart working e il coworking stanno assumendo un ruolo sempre più importante nelle scelte degli spazi da parte dei conduttori.

Nei centri commerciali, l’on-line sta modificando oltre ai dati sulle vendite, anche il comportamento dei consumatori che oggi sono sempre più alla ricerca di esperienza ed entertainment.

E proprio in questo senso l’aumento degli acquisti “on-line” sta modificando anche il mercato della logistica con una ricerca sempre più alta di spazi di prossimità cittadina. La propulsione dell’e-commerce sta spingendo i capannoni ad essere un prodotto più ricercato e moderno con layout sempre più innovativi.

Anche per il settore alberghiero si stanno sviluppando nuovi format oltre alla ricettività classica che sconta ancora una volta una mancanza di prodotto, come i serviced apartment e gli aparthotel.

In questo senso tutte le politiche di investimento del prossimo futuro saranno fortemente influenzate da questi nuovi trend, generando nuove opportunità da cogliere.

In generale gli investitori stanno cercando asset class alternative che permettano loro di tenere basso il rischio diversificando gli investimenti. In questo senso c’è un interesse sempre più marcato in questo 2018 per asset come le residenze per anziani, il settore sanitario, lo student housing e altre forme alternative di residenziale che contemplino una serie di servizi all’individuo (condhotel o senior living).

Sta aumentando anche la domanda sull’healthcare, servizi assistenziali dovuti a fenomeni demografici, primo tra tutti l’innalzamento dell’età media, includendo servizi sia per persone autosufficienti (senior living), sia non autosufficienti (RSA).

Non può mancare il settore residenziale che sta tornando anche nelle mire degli investitori istituzionali. Il mercato degli affitti infatti sta crescendo molto, soprattutto nelle grandi città, sostituendo spesso quello dell’acquisto. La casa viene vista non solo come un bene, ma come un servizio con una grande attenzione all’utilizzo degli spazi e ai servizi ad essa connessi.

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